Koniec realitnej krízy?

Koniec krízy na trhu s realitami je za nami. Teda tak to vypadá v USA, keď si dnes pozriete graf na zillow.com

tu je aktuálna verzia:

More US Home Values

Ak sme aj trochu oneskorení, pri troche optimizmu môžeme čakať, že realitky zaznamenajú oživenie aj u nás.

Pozor na zmluvy s realitkami

Dajte si veľký pozor, aby práve vemi “použitá” realitná kancelária nepoužila na vás trik so všeobecnými zmluvnými podmienkami. Ako to funguje:

Na podpis vám maklér predloží jednoduchú zmluvu v ktorej sa niekde nenápadne spomína, že podpisom prejavujete súhlas so zmluvou a so všeobecnými zmluvnými podmienkami.

Keďže na zmluve je zdanlivo všetko definované a jasné, ani by vás nenapadlo, že niekde v stovkách drobných riadkov všeobecných zmluvných podmienok je uvedená vysoká zmluvná pokuta pri odstúpení, exkluzivita, atď.

Keď takúto zmluvu podpíšete, bude od vás realitná kancelária napr. pýtať províziu aj keď ste byt/dom/pozemok predali susedovi mimo realitky.

Zaujimavy thread

Na http://www.pis.sk/portal/?c=16&tpc=16394 som našiel zaujímavé vlákno diskusie o jednej realitke z prešovského kraja.

Výborné príklady na to, čo si dovoľujú niektoré realitné kancelárie.

Tipy na fotky pre realitné kancelárie

Ako zaujať ponukou vašej realitnej kancelárie v mori konkurenčných ponúk?

Veľmi jednoducho – dokonalými fotkami. Tu je veľmi dobrý článok o tom, ako fotiť interiér tak, aby fotky žiarili a pôsobili dokonalo. 

Za prečítanie stoja aj komentáre, v ktorých je niekoľko cenných tipov od ľudí, ktorí majú s fotením interiérov za účelom predaja veľa skúseností. Ďalšie veľmi dobré komentáre sú tu.

Pridám niekoľko vlastných: 

• poupratovať – na fotkách nesmie byť nič osobné, kupujúci si bude predstavovať seba v miestnosti na fotke
• umyť – toto je najvýnosnejšie umytie podláh, okien, nábytku. Ak tým zvýšite predajnú cenu napríklad len o 3%, je to pri bratislavskom byte okolo 90.000,- Sk
• vymeniť žiarovky za najsilnejšie možné v danom svietidle (pozrite štítok), ideálne halogénové (svietia silnejšie ale hlavne majú dokonalé svetlo). Dobré svetlo vidno nielen na fotkách, ale aj pri obhliadkach kupujúcimi.
• fotiť so širokouhlým objektívom, pri kúpe digit. fotoaparátu hľadať “wide lens” alebo “ultra wide lens” nie viac ako 28mm (prepočítané na kinofilm). Vhodný je napr. niektorý z radu Panasonic Lumix, napr. DMC-TZ5.

Názor ľudí na realitky

Na slovenskom (a ešte viac na českom, napr. tu) internete je niekoľko článkov o realitkách, ktorých obsah teraz nebudem rozoberať. Zaujalo ma množstvo negatívnych komentárov k práci realitiek, k ich veľkému počtu a nízkej kvalite práce.

Prvý problém je v počte realitiek, z ktorého vyplýva aj úroveň ich maklérov, povedané priamo – sú medzi nimi aj nevzdelaní, nepríjemní, vtieraví. No a práve takíto makléri zanechajú silný negatívny dojem, o ktorom sa píše v diskusiách.

Druhý problém je v socialistickom dedičstve – kutilská povaha Slovákov či Čechov, všetko skúsiť vlastnými rukami a lacnejšie. S týmto prístupom je realitná kancelária pokladaná za nechcený cudzí prvok a od začiatku je vnímaná negatívne.

Tretí problém je v tom, že je ťažké vybrať si realitnú kanceláriu objektívne. Ak niekde na internete nájdem dve negatívne hodnotenia na realitku X, môže to znamenať 10 nespokojných klientov a 5 spokojných, ale takisto to môže byť aj 100 spokojných (spokojní klienti nemajú motiváciu písať o skúsenosti). Aj preto hodnotenie realitných kancelárií na už spomínanom webe realitky na mape asi nikdy nebude objektívne, kým na ňu nepribudne nejaký systém motivujúci k hodnoteniu aj spokojnými klientmi.

Zaujímavý nový web – realitky na mape

Keď už toľko píšem o veľkom počte realitných kancelárií, bolo by vhodné doplniť to graficky.

Na to sa vynikajúco hodí nový web o realitných kanceláriách familiárne nazvaný “Realitky na mape“:

Dajú sa tam veľmi dobre vidieť  napr. realitky v Košiciach, len v Starom meste ich je toľko, že ich je problém spočítať.  Aj realitiek v Prešove je viac než 10. Rekordérom je samozrejme Bratislava. Ktorá jej časť? Kliknutím na “Realitky Bratislavský kraj” sa zobrazia “Obce s realitkami v tomto kraji”, napríklad tieto:

BA – Dúbravka (10)
BA – Karlova Ves (17)
BA – Nové Mesto (37)
BA – Petržalka (39)
BA – Rača (11)
BA – Ružinov (106)
BA – Staré mesto (52)

Mapa realitiek v Bratislave – Ružinove je neskutočne hustá, naopak prekvapivo heslo “realitky Martin” obsahuje len 4 realitky. 

Je otázne, nakoľko sú údaje na tejto webstránke presné, pravdepodobne však dobre kopírujú realitu. Odporúčam návštevu všetkým záujemcom o realitné kancelárie.

 

Krachujúce realitné kancelárie

Časy realitnej bubliny na Slovensku sú za nami.

Už takmer nikto netvrdí, že ceny nehnuteľností budú len rásť.

Už sa byty nekupujú len tak, na obchod.

Už sa nikto s kúpou nehnuteľnosti neponáhľa. Tu je dôvod, prečo sa trh s realitami takmer zastavil.

 

Budúcnosť realitných kancelárií?

Kruto na to doplatia realitné kancelárie, ktoré  ako huby po daždi rástli podľa hesla “rýchlo a veľa”. Teraz sa podpriemerný byt nepredá za týždeň alebo dva, ale predáva sa mesiace a nie je ani isté, či sa za ponúkanú cenu niekedy predá. Realitných kancelárií je stále v niektorých mestách viac ako mäsiarstiev. Dokedy?

Objem sprostredkovaných obchodov v niektorých realitkách klesol na jednu desatinu, táto desatina bude asi kúpa bytu z reálnej potreby bývať (prírastok v rodine, …) alebo potreba rýchlo predať dom / byt z dedičstva.

Ak by teda klesol počet realitiek tempom, akým rástol, budeme mať onedlho v stredne veľkom meste maximálne dve-tri realitné kancelárie.

Kúpa – predaj nehnuteľností v USA

Aké sú rozdiely medzi kúpou resp. predajom nehnuteľností na Slovensku a v USA? Dosť podstatné.

Na Slovensku keď chce niekto predať byt alebo dom, preštuduje si miestne inzeráty. Samozrejme vidí len ceny, za ktoré by niekto chcel nehnuteľnosť predať, ale nevidí, či a za koľko sa naozaj nehnuteľnosť predala. S prehnanými nárokmi potom sám zadáva inzeráty do rôznych inzertných novín. Možno aj tu treba hľadať jeden z dôvodov relitných bublín. 

Na jeho inzerát sa ozve niekoľko realitných kancelárií, ktoré by chceli mať túto nehnuteľnosť v ponuke. Predávajúci najprv odmietne všetky, veď predsa nebude z celoživotných úspor platiť Mercedes makléra.

Keď sa mu po týždni nikto seriózny neozve, zmení názor na realitné kancelárie a začne ponúkať svoj predražený byt cez všetky, ktoré v okolí nájde. Tak sa na cenu nabalí ďalších pár percent provízie – v závislosti od realitky. Tie začnú propagovať byt cez veľké realitné portály, kde sa zrazu jeden byt, odfotený z rôznych uhlov a izieb, objaví niekoľkokrát, pravdaže s rôznymi cenami. Trh sa takto umelo nafukuje, realitné kancelárie sú zdanlivo veľké no nikomu sa nejako detailne nevenujú. Napriek tomu vznikajú nové, veď keď sa ich v meste uživí 10, prečo by sa neuživilo 11. Schválne, spočítajte, koľko je vo vašom meste pekární a koľko realitných kancelárií.

Prípadný záujemca je teda ohúrený vysokými cenami v inzerátoch aj na stránkach realitiek a dokonale zmätený z ponuky na realitných portáloch.

 

Ako je to v USA?

Záuemca o predaj si vyberie jednu realitnú kanceláriu (na mnohých miestach sa na jeden región špecializuje jediná realitka) s ktorou uzavrie exkluzívnu zmluvu.

Táto realitka mu okrem iného:

• poradí ako dom pripraviť na predaj tak, aby vypadal čo najlepšie
• vypracuje odhad ceny, za ktorú je dom predajný (cena sa dá určiť pomerne presne, pretože všetky ceny, za ktoré sa okolité nehnuteľnosti kúpili, sú verejne prístupné)
• dodá tabuľu, ktorá dáva z trávnika pred domom okoliu na známosť, že dom je na predaj
• zorganizuje tzv. “open house” – prehliadku domu mnohými potenciálnymi záujemcami
• poskytnú schránku, do ktorej majiteľ domu vloží kľúč od domu a pripevní ju na dvere, táto schránka je potom prístupná realitným agentom pomocou elektronických kľúčov (prístup sa dá zablokovať majiteľom domu, majiteľ môže skontrolovať kto a kedy bol v jeho dome)
• rôznymi spôsobmi a médiami intenzívne propaguje danú nehnuteľnosť, pretože pri predaji určite dostane províziu
• zaradí nehnuteľnosť do MLS (multiple listing service) – t.j. systému, ktorý je prístupný všetkým realitným kanceláriám spolupracujúcim s MLS. Keď bude niekto z realitky na opačnom konci USA hľadať dom v našej lokalite, nájde ho práve cez MLS. 

Po uzavretí zmluvy majú obe strany zvyčajne 3 dni tzv. Attorney Review Period, teda do 3 dní sa dá od zmluvy odstúpiť (ak má napr. právnik niektorej strany výhrady). Kupujúci si napr. prostredníctvom realitnej kancelárie zabezpečí znalca, s ktorým si kupovaný dom dôkladne prejde ešte pred tým, ako dá prvú ponuku. Znalec s kupujúcim môžeu prikázať predajcovi, aby do 30 dní dal napr. opraviť bojler alebo strechu. Po 30 dňoch kupujúci skontroluje, či je všetko opravené. Ak by nebolo, má právo od zmluvy odstúpiť.

 

Nie je to porovnanie dokonalé, možno ani objektívne, isté je ale to, že u nás to vyzerá viac na kvantitu ako na kvalitu a napriek tomu ak u nás niekto hľadá nehnuteľnosť, je stále dosť veľká pravdepodobnosť že niektoré z nich nenájde, aj keď sú v ponuke niektorej realitnej kancelárie.

Koľko realitných kancelárií je na Slovensku?

Nie je ľahké zistiť, koľko realitných kancelárií na Slovensku podniká.

V obchodnom registri je 607 firiem, ktoré majú v mene “real”. 

Väčšina dôležitých realitiek inzeruje na realitných portáloch. Na najvačšom z nich inzeruje 1062 realitných kancelárií, nie sú tu ale všetky. Odhadom 20% RK tu nie je, teda celkový počet aktívnych RK na Slovensku môže byť okolo 1300.

Realitné kancelárie

Ako fungujú realitné kancelárie a ako vám môžu pomôcť? Vyplatí sa predávať nehnuteľnosť “na vlastnú päsť”?

Ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, ušetríte mnoho času a výrazne znížite riziko toho, že sa stanete obeťou podvodu – pracovníci realitiek uzatvárajú v krátkej dobe viac obchodov, ako vy za celý život, preto podozrivé okolnosti zacítia včas.

Výška provízie sa pohybuje od 2 do 6%, treba si ale uvedomiť, že skúsená realitná kancelária dokáže vďaka komplexnej inzercii vašu nehnuteľnosť predať o mnoho percent drahšie, ako by sa to podarilo vám, takže pri predaji ”na vlastnú päsť” z dôvodu šetrenia s najväčšou pravdepodobnosťou skončíte s menšou sumou v rukách ako keby ste využili služby niektorej realitnej kancelárie.